Bail emphytéotique : durée de 18 à 99 ans, droits du preneur et rôle de l'office

Durée et nature du droit : l'article L451-1

L'article L451-1 du code rural et de la pêche maritime fixe le cadre : le bail doit être consenti pour plus de dix-huit années et ne peut dépasser quatre-vingt-dix-neuf ans. Il ne se prolonge pas par tacite reconduction. Un nouveau bail suppose donc un nouvel accord exprès, et un nouvel acte.

Le preneur, appelé emphytéote, reçoit un droit réel immobilier. Ce droit peut être hypothéqué, cédé et saisi dans les formes de la saisie immobilière. Contrairement à un bail ordinaire, ce droit porte sur l'immeuble lui-même et peut garantir le financement des travaux.

Seules les personnes ayant le droit d'aliéner peuvent consentir le bail (article L451-2). L'office vérifie donc la capacité et les pouvoirs du bailleur, en particulier pour un bien de mineur, de majeur protégé ou un bien indivis.

Redevance, charges et résolution

La redevance, aussi appelée canon, est souvent modique, la contrepartie réelle du bailleur étant la valorisation du fonds. Le preneur ne peut obtenir de réduction pour perte partielle du fonds ou mauvaises récoltes (article L451-4), ni se libérer en délaissant le fonds (article L451-6).

• Impôts, charges et réparations de toute nature pèsent sur le preneur (article L451-8), sans obligation de reconstruire après une destruction fortuite.
• À défaut de paiement de deux années consécutives, le bailleur peut, après une sommation restée sans effet, faire prononcer la résolution en justice (article L451-5). Il en va de même en cas d'inexécution des conditions ou de détériorations graves.
• L'emphytéote a seul le droit de chasse et de pêche (article L451-11) et peut consentir des servitudes pour la durée du bail, en avertissant le propriétaire (article L451-9).

Constructions et fin de bail

Pendant le bail, l'emphytéote bénéficie du droit d'accession (article L451-10) : il est propriétaire des constructions qu'il édifie. L'article L451-7 lui interdit en revanche de diminuer la valeur du fonds et précise que les améliorations ou constructions qui l'ont augmentée ne peuvent être détruites ni donner lieu à indemnité.

En fin de bail, le bailleur recueille donc le fonds amélioré sans indemniser le preneur, sauf stipulation contraire, la plupart de ces règles ne s'appliquant qu'à défaut de convention (article L451-3). La clause sur le sort des constructions, l'état des lieux de sortie et les éventuelles indemnités est la pièce maîtresse de l'acte, à négocier dès l'origine.

Publicité foncière, fiscalité et terres agricoles

Comme tout bail d'immeuble de plus de douze ans, le bail emphytéotique est publié au fichier immobilier. Selon le BOFiP (BOI-ENR-JOMI-30, § 50), il supporte la taxe de publicité foncière au taux de l'article 742 du CGI, soit 0,70 %, assise sur le montant cumulé des redevances prévues pour toute la durée du bail. Lorsque le bail concourt à la production d'un immeuble et que l'option pour la TVA est exercée, l'exonération de l'article 743 peut s'appliquer.

Pour les biens à usage agricole et les terrains nus à vocation agricole, l'article L451-1-1, créé par la loi n° 2026-796 du 18 août 2026, impose depuis le 20 août 2026 au notaire d'informer préalablement la SAFER de la conclusion ou de la cession du bail, à peine de nullité, au moins deux mois avant la date envisagée. La SAFER dispose de deux mois pour s'opposer, son silence valant renonciation.

Bail emphytéotique administratif et bail à construction

Le bail emphytéotique administratif (articles L1311-2 et L1311-3 du CGCT) permet à une collectivité de louer un bien, même du domaine public, pour une opération d'intérêt général relevant de sa compétence. Les droits du preneur ne se cèdent qu'avec l'agrément de la collectivité, l'hypothèque est réservée à la garantie des emprunts finançant les ouvrages et les litiges relèvent du tribunal administratif.

Le bail à construction (article L251-1 du code de la construction et de l'habitation) a la même fourchette de durée, mais le preneur s'y engage à titre principal à édifier des constructions et à les entretenir. Dans le bail emphytéotique, l'amélioration du fonds est attendue sans obligation légale de bâtir.

Transmission par succession

Droit réel immobilier, le droit de l'emphytéote ne s'éteint pas au décès : il passe aux héritiers pour la durée restant à courir, avec les constructions édifiées. Il entre dans l'actif successoral, évalué selon la durée résiduelle.

Côté bailleur, les héritiers reçoivent un bien grevé du bail jusqu'à son terme. L'office recense l'acte, sa publication et les hypothèques inscrites avant la déclaration de succession.

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