Dation en paiement immobilière : fondement civil, fiscalité de l'acte et distinction avec la dation de l'article 1716 bis

Le fondement : l'article 1342-4 du code civil

Depuis l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, en vigueur le 1er octobre 2016, l'article 1342-4 du code civil énonce en son second alinéa que le créancier « peut accepter de recevoir en paiement autre chose que ce qui lui est dû ». Le texte consacre une pratique ancienne : la dation n'est jamais imposée au créancier, elle repose sur son accord.

L'effet recherché est extinctif : la remise du bien éteint la dette, en tout ou en partie selon ce que prévoit l'acte. Le BOFiP la définit comme « la remise au créancier d'une chose autre que celle qui est l'objet de l'obligation » (BOI-ENR-DMTOI-10-10-30-50, paragraphe 40, qui vise encore l'ancien article 1243).

La forme : acte authentique et publicité foncière

Lorsque le bien remis est un immeuble, la dation opère un transfert de propriété. L'acte est reçu par le notaire en la forme authentique, puis publié au service de la publicité foncière pour être opposable aux tiers, comme toute mutation immobilière.

L'acte constate trois éléments : la dette d'origine (titre, montant en principal, intérêts et frais), l'accord exprès du créancier pour recevoir l'immeuble à la place de la somme due, et l'étendue de l'extinction. Si la valeur de l'immeuble diffère du montant de la dette, l'acte précise qui règle la différence et comment.

• Origine de propriété, état hypothécaire et sort des inscriptions grevant l'immeuble.
• Diagnostics et documents d'urbanisme, comme pour une vente.
• Garanties : la dation étant assimilée à une vente, l'acte règle la garantie d'éviction (article 1626 du code civil) et celle des vices cachés (article 1641), ainsi que les éventuelles clauses d'exclusion.

La fiscalité : droits de mutation, plus-value et TVA

Selon le BOFiP (BOI-ENR-DMTOI-10-10-30-50, paragraphe 50), la convention par laquelle un créancier accepte un immeuble en paiement d'une dette a un caractère translatif : elle est assimilée à une vente et soumise à l'impôt de mutation applicable aux ventes d'immeubles. Le paragraphe 60 précise que si, dans un même acte, l'acquéreur règle le prix d'un immeuble en cédant un autre immeuble, l'opération constitue un échange ; en actes distincts, chaque opération est taxée séparément.

Pour le débiteur personne physique, la remise de l'immeuble est une cession à titre onéreux relevant du régime des plus-values immobilières des particuliers (article 150 U du CGI). Le prix de cession à retenir est le prix réel stipulé dans l'acte (article 150 VA, BOI-RFPI-PVI-20-10-10, paragraphe 10), en pratique la valeur attribuée à l'immeuble pour éteindre la dette. Les exonérations habituelles (résidence principale, durée de détention) restent à examiner.

Si le débiteur est un assujetti qui cède un immeuble entrant dans le champ de la TVA immobilière, la dation suit les règles applicables aux livraisons d'immeubles. Le BOFiP (BOI-TVA-IMM-10-20-10) consacre une partie à la dation en paiement, notamment pour le terrain payé en locaux à construire, dont la base est la valeur vénale des locaux remis.

Entre époux, prestation compensatoire et soulte

Le BOFiP (BOI-RFPI-PVI-10-30, paragraphe 20) qualifie de cession à titre onéreux l'attribution d'un bien propre de l'ex-époux débiteur en paiement d'une prestation compensatoire en capital, dès lors qu'elle transfère la propriété et libère le débiteur de sa dette. La plus-value éventuelle est donc à calculer au nom de l'époux qui remet le bien.

Pour les partages, le même document (paragraphe 50) indique qu'ils constituent des cessions à titre onéreux à hauteur des droits des copartageants, la plus-value imposable supposant le versement d'une soulte. Lorsque la soulte elle-même est réglée par la remise d'un autre immeuble, l'étude qualifie précisément l'opération avant de liquider les droits.

À ne pas confondre : la dation de l'article 1716 bis du CGI

La dation fiscale est un mécanisme distinct : elle permet de payer des droits de mutation à titre gratuit, le droit de partage ou l'impôt sur la fortune immobilière par la remise à l'État de certains biens, sur agrément. Selon le BOFiP (BOI-SJ-AGR-50-20), les droits proposés en paiement doivent atteindre au moins 10 000 euros par imposition.

• Biens éligibles : objets d'art ou de collection de haute valeur artistique ou historique, immeubles situés dans les zones d'intervention du Conservatoire de l'espace littoral et des rivages lacustres, bois et forêts pouvant intégrer le domaine forestier de l'État.
• Procédure : avis d'une commission interministérielle pour les œuvres, décision du ministre chargé du budget, qui fixe la valeur libératoire.
• Offre pure et simple, sans soulte ni réserve de jouissance, irrévocable pendant six mois.
• Pour un immeuble, la dette fiscale n'est éteinte qu'après signature et publication de l'acte authentique de transfert.

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