Article · 8 octobre 2026

Vendre un logement loué : congé et droit de préemption

En bref : un bailleur peut vendre son logement occupé, sans toucher au bail, ou vendre libre en donnant congé pour vendre six mois avant l'échéance. Dans ce second cas, le congé vaut offre de vente et ouvre au locataire un droit de préemption pendant les deux premiers mois du préavis, en application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Les règles ci-dessous reposent sur la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et les ressources notariales, recoupées par recherche le 8 octobre 2026. Elles visent le logement non meublé constituant la résidence principale du locataire.

Vendre occupé ou vendre libre

Le bailleur dispose de deux voies. La première est la vente occupée : le logement est vendu avec son locataire en place, le bail se poursuit avec l'acquéreur, et le locataire ne bénéficie d'aucun droit de préemption légal propre à cette hypothèse. Le prix tient compte de l'occupation.

La seconde est la vente libre après congé pour vendre délivré pour l'échéance du bail. Le logement est alors vendu vide d'occupation. Cette voie déclenche la protection du locataire prévue par la loi de 1989, à la différence de la vente occupée.

Le congé pour vendre et son préavis

Pour vendre libre, le bailleur délivre un congé pour vendre au moins six mois avant la fin du bail. Ce congé doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, car il vaut offre de vente au profit du locataire. Un congé imprécis sur le prix est fragile.

Le congé est délivré dans les formes prévues par la loi et respecte le délai de six mois calculé par rapport à l'échéance du bail. Un congé délivré hors délai ne produit pas effet pour l'échéance visée, ce qui reporte l'opération d'une période de bail.

Le droit de préemption du locataire

Le congé pour vendre vaut offre de vente aux prix et conditions qu'il mentionne. Le locataire dispose d'un droit de préemption qui court pendant les deux premiers mois du délai de préavis de six mois. S'il accepte, la vente se forme à ces conditions à son profit.

Si le bailleur, après l'expiration du droit, vend à un tiers à un prix ou à des conditions plus avantageux, un nouveau droit de préemption est ouvert au locataire sur ces nouvelles conditions, cette fois par l'intermédiaire du notaire. Ce second tour protège le locataire d'un contournement du prix annoncé.

Congé pour vendre délivré au moins six mois avant l'échéance
Congé valant offre de vente avec prix et conditions
Préemption du locataire pendant les deux premiers mois du préavis

Les mentions et délais que l'étude contrôle

L'étude vérifie que le congé mentionne le prix et les conditions, qu'il respecte le délai de six mois et qu'il reproduit les dispositions légales protectrices. Elle contrôle la date de délivrance et la computation du délai, car une erreur sur ce point prive le congé d'effet.

Lors d'une vente à un tiers à des conditions plus favorables, l'étude met en oeuvre la seconde purge du droit de préemption et conserve la trace des offres successives. Elle articule ces délais avec la signature de l'avant-contrat et de l'acte authentique.

Le rôle d'un agent IA sur ces dossiers de vente

Un agent IA sur mesure reconstitue la chronologie du bail et du congé, vérifie que le préavis de six mois est respecté, repère les mentions obligatoires manquantes dans le congé et suit l'écoulement des délais de préemption. Il signale un prix de vente à un tiers inférieur à l'offre initiale, qui rouvre la préemption.

L'agent prépare le contrôle des délais et des mentions, il ne délivre pas le congé ni ne rédige l'acte : ces actes restent au notaire. Le diagnostic gratuit de DIAA, en cinq minutes en ligne, aide à mesurer le temps récupérable sur le suivi des ventes de logements loués.

Questions fréquentes

Faut-il un congé pour vendre un logement occupé ?

Non. La vente occupée se fait sans congé, le bail se poursuit avec l'acquéreur. Le congé pour vendre n'est nécessaire que pour vendre le logement libre d'occupation, d'après la loi du 6 juillet 1989 consultée le 8 octobre 2026.

Quel est le délai du congé pour vendre ?

Au moins six mois avant l'échéance du bail pour un logement non meublé constituant la résidence principale du locataire. Le congé indique le prix et les conditions de la vente projetée.

Combien de temps dure le droit de préemption du locataire ?

Le droit de préemption court pendant les deux premiers mois du préavis de six mois. Le congé vaut offre de vente aux prix et conditions qu'il mentionne, selon l'article 15 de la loi de 1989.

Que se passe-t-il si le bien est vendu moins cher à un tiers ?

Un nouveau droit de préemption est ouvert au locataire sur ces conditions plus avantageuses, par l'intermédiaire du notaire, afin d'éviter un contournement du prix annoncé.

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