Bail réel solidaire (BRS) : OFS, plafonds, revente agréée et rôle de l'office notarial

Définition : un droit réel sur le bâti, le terrain reste à l'OFS

Selon l'article L255-1 du code de la construction et de l'habitation, le bail réel solidaire est consenti par un organisme de foncier solidaire (OFS) pour une durée de dix-huit à quatre-vingt-dix-neuf ans. Il confère au preneur des droits réels en vue de la location ou de l'accession à la propriété d'un logement, occupé à titre de résidence principale pendant toute la durée du contrat.

L'OFS est un organisme sans but lucratif agréé par le préfet de région, dans le cadre de l'article L329-1 du code de l'urbanisme. Il conserve le foncier ; le ménage acquiert les droits sur le bâti. Le bail ne peut prévoir aucune faculté de résiliation unilatérale du bailleur hors les cas prévus par la loi (article L255-6), et les constructions reviennent à l'OFS à l'expiration du bail (article L255-7).

Conditions d'accès : ressources, prix et résidence principale

L'article L255-2 renvoie à un décret en Conseil d'État pour les plafonds de ressources du preneur et de prix de cession. L'article R255-1 précise que ces plafonds sont fixés par l'arrêté prévu à l'article R331-76-5-1, l'OFS pouvant retenir des seuils plus bas. Selon l'ANIL, le revenu retenu est le revenu fiscal de référence de l'année N-2 et les plafonds varient selon la zone et la composition du foyer.

L'article R255-1-1 ajoute, pour les demandes présentées depuis le 1er janvier 2025, une condition de non-propriété d'un logement adapté, attestée par déclaration sur l'honneur. La location du logement n'est possible que si le bail ne l'interdit pas, après information préalable de l'OFS (article R255-1).

Redevance et inconvénients à signaler au client

Le preneur paie une redevance dont le montant tient compte des conditions d'acquisition du foncier par l'OFS (article L255-8). En cas de manquement, notamment de défaut de paiement, le bail est résilié après indemnisation de la valeur des droits, selon les modalités du contrat.

• Plus-value limitée : le prix de revente est plafonné (article L255-5), ce qui interdit de capter la hausse du marché.
• Liberté réduite : choix de l'acquéreur soumis à agrément, location encadrée, changement d'affectation subordonné à l'accord de l'OFS (article L255-7).
• En copropriété, l'OFS conserve le vote sur certaines décisions, selon l'article L255-7-1 et la fiche de l'ANIL.

Revente : offre préalable, agrément et prix encadré

Toute cession ou donation commence par une offre préalable remise à l'acquéreur ou au donataire (article L255-10). Le cédant la maintient au moins trente jours, elle ne peut être acceptée qu'après dix jours, et l'agrément de l'OFS est sollicité dans les trente jours suivant l'acceptation. L'OFS dispose de deux mois pour agréer (article L255-11), à peine de nullité de la vente ou de la donation.

Le prix est limité à la valeur initiale actualisée (article L255-5). L'article R255-3 précise que le prix d'acquisition est actualisé selon un indice choisi par l'OFS, majoré de la valeur des travaux réalisés, sans dépasser le plafond réglementaire. Une fois l'agrément délivré, le bail est prorogé de plein droit pour une durée égale à celle du bail initial (article L255-12).

En cas de refus d'agrément, le cédant peut demander à l'OFS de proposer un acquéreur ; à défaut dans les six mois, le bail peut être résilié conventionnellement avec indemnisation (article L255-13). L'OFS dispose aussi d'un droit de préemption, à exercer dans les deux mois de la transmission de l'offre (article L255-15).

Décès du preneur et taxe foncière

Au décès, les droits sont transmis à l'ayant droit et le bail est prorogé s'il remplit les conditions d'éligibilité (article L255-14). Ces conditions ne sont pas opposables au conjoint survivant ni au partenaire de PACS. L'ayant droit non éligible dispose de douze mois pour céder à un acquéreur agréé, faute de quoi le bail est résilié contre indemnisation.

Le preneur est redevable de la taxe foncière. Selon le BOFiP BOI-IF-TFB-20-30-60, la commune ou l'EPCI peut instituer, par délibération prise avant le 1er octobre, un abattement de 30 % à 100 % de la base (article 1388 octies du CGI). Le redevable dépose l'imprimé n° 6738-SD avec une copie du bail avant le 1er janvier de l'année suivant la signature ; un dépôt tardif décale l'avantage.

Le rôle de l'office notarial dans l'acte et le suivi

Le notaire reçoit le bail initial, puis chaque acte de cession des droits réels, auxquels s'appliquent les protections des articles L271-1 et L271-2 (article L255-18). Il contrôle le calendrier de l'offre préalable, l'agrément de l'OFS, le respect du prix plafond et la publication au fichier immobilier.

Dans une succession, il vérifie l'éligibilité de l'ayant droit et surveille le délai de douze mois. Un bail conclu en méconnaissance des articles L255-2 à L255-4 encourt la nullité (article L255-17), l'action se prescrivant par cinq ans selon l'article R255-8.

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Il tient l'échéancier : délai de réflexion de dix jours, validité de trente jours, deux mois d'agrément ou de préemption, douze mois en cas de décès. Il signale aussi la déclaration 6738-SD à déposer pour l'abattement de taxe foncière.

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