Article · 7 octobre 2026

Clause d'accroissement (tontine) : ce que l'étude sécurise à l'acquisition

En bref : la clause d'accroissement, aussi appelée pacte tontinier ou clause de tontine, prévoit que le bien acquis en commun sera réputé appartenir au seul survivant depuis le jour de l'acquisition. Le prémourant est censé n'avoir jamais été propriétaire, de sorte que le bien échappe à sa succession.

Les éléments ci-dessous décrivent le régime civil et fiscal de cette clause, d'après le code civil et l'article 754 A du code général des impôts consultés le 7 octobre 2026. La rédaction reste propre à chaque acquisition et relève de l'appréciation du notaire rédacteur.

L'effet civil de la clause

Dans une acquisition avec clause d'accroissement, les coacquéreurs conviennent que la part du premier décédé reviendra au survivant, réputé propriétaire de la totalité depuis l'origine. Le prémourant est censé n'avoir jamais eu de droit sur le bien.

La conséquence est importante : le bien ne figure pas dans la succession du premier décédé. Le survivant n'a aucun compte à rendre aux héritiers réservataires ni aux créanciers du défunt. C'est ce qui distingue radicalement la tontine d'une acquisition en indivision ordinaire.

La condition d'aléa

La validité de la clause suppose un aléa réel au jour de l'acquisition : les coacquéreurs doivent avoir des espérances de vie comparables et des apports équivalents au financement du bien. Chacun doit avoir une chance sérieuse de recueillir le bien et un risque sérieux de le perdre.

À défaut d'aléa, par exemple en présence d'une grande différence d'âge ou d'état de santé, ou d'apports très déséquilibrés, l'administration ou les héritiers peuvent requalifier l'opération en donation déguisée, avec les conséquences fiscales et successorales qui en découlent.

Le régime fiscal de l'article 754 A

Bien que la clause relève du droit des contrats, son régime fiscal est spécifique. L'article 754 A du code général des impôts, consulté le 7 octobre 2026, répute les biens recueillis par le survivant transmis à titre gratuit : ils sont donc soumis aux droits de succession selon le lien de parenté entre les coacquéreurs.

Pour deux concubins sans lien de parenté, la taxation au tarif entre non parents est lourde, ce qui limite l'intérêt de la tontine sur des biens de valeur. Ce paramètre fiscal se chiffre avant de retenir la clause, en comparaison avec une protection par le testament ou la donation.

L'exception de l'habitation principale

Le même article prévoit une exception : lorsque le bien est l'habitation principale commune aux deux acquéreurs et que sa valeur globale est inférieure à 76 000 euros, le transfert au survivant est soumis non pas aux droits de succession mais aux droits de mutation à titre onéreux.

Cette exception vise la protection du logement de couples modestes. Au-delà du seuil, ou pour un bien qui n'est pas l'habitation principale, le régime de droit commun de l'article 754 A s'applique de nouveau.

Le rôle d'un agent IA à l'étude

Un agent IA sur mesure prépare le dossier en amont : il réunit les éléments d'identité et de financement des coacquéreurs, calcule un ordre de grandeur de l'imposition selon le lien de parenté et la valeur du bien, et vérifie si l'exception de l'habitation principale est susceptible de jouer.

L'agent ne rédige pas la clause et n'apprécie pas l'aléa à la place du notaire : le choix du mécanisme et la rédaction restent humains. Le diagnostic gratuit de DIAA, en cinq minutes en ligne, aide l'office à mesurer le temps récupérable sur la préparation de ce type d'acte.

Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'une clause d'accroissement ?

C'est la clause par laquelle les coacquéreurs d'un bien conviennent qu'il appartiendra au seul survivant, réputé propriétaire depuis l'origine. Le prémourant est censé n'avoir jamais été propriétaire, de sorte que le bien échappe à sa succession.

La tontine évite-t-elle les droits de succession ?

Non. L'article 754 A du code général des impôts répute les biens transmis à titre gratuit au survivant, qui acquitte les droits de succession selon le lien de parenté, d'après le texte consulté le 7 octobre 2026.

Quelle est l'exception pour l'habitation principale ?

Si le bien est l'habitation principale commune et que sa valeur globale est inférieure à 76 000 euros, le transfert au survivant relève des droits de mutation à titre onéreux et non des droits de succession.

Que risque une tontine sans aléa ?

En l'absence d'aléa réel au jour de l'acquisition, par exemple du fait d'apports très déséquilibrés ou d'une grande différence d'état de santé, l'opération peut être requalifiée en donation déguisée.

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