Article · 20 octobre 2026

Donation d'une maison à un enfant en pleine propriété : chiffrer le coût complet pour le client

En bref : donner une maison à un enfant en pleine propriété coûte des droits de donation calculés après un abattement de 100 000 euros par parent, au barème en ligne directe, plus une taxe de publicité foncière de 0,60 % sur la valeur totale, la contribution de sécurité immobilière de 0,10 %, les émoluments du notaire et les débours.

Les textes cités ont été vérifiés le 20 octobre 2026 sur Légifrance (articles 777, 779, 784, 791 et 879 du code général des impôts, article A444-67 du code de commerce), sur le BOFiP BOI-ENR-DMTG-20-40, sur la fiche de service-public.gouv.fr consacrée aux droits de donation et sur la page frais de notaire d'impots.gouv.fr.

Pourquoi le client demande un chiffre global

Les parents qui veulent donner leur maison de leur vivant posent une seule question : combien cela va coûter. Ils confondent souvent droits de donation et frais de notaire, et découvrent tard que certaines taxes portent sur la valeur entière du bien, abattement ou non.

Cette page traite la donation simple en pleine propriété. La donation avec réserve d'usufruit, la donation-partage et le rapport des donations au décès ont chacun leur page sur ce site : le chiffrage ci-dessous ne les remplace pas.

L'acte est obligatoirement notarié : selon l'article 931 du code civil, tout acte portant donation entre vifs est passé devant notaire, à peine de nullité.

Droits de donation : abattement de 100 000 euros et barème en ligne directe

Selon l'article 779 I du CGI, un abattement de 100 000 euros s'applique sur la part de chacun des enfants. Il joue pour chaque parent : un enfant peut recevoir 100 000 euros de son père et 100 000 euros de sa mère en franchise de droits. Selon l'article 784, les donations passées depuis plus de quinze ans ne sont pas rappelées, ce qui recharge l'abattement.

Au-delà, l'article 777 applique le tarif en ligne directe sur la part nette taxable de chaque donataire. Selon service-public.gouv.fr, les droits sont payés par le donataire.

5 % jusqu'à 8 072 euros.
10 % de 8 072 à 12 109 euros.
15 % de 12 109 à 15 932 euros.
20 % de 15 932 à 552 324 euros.
30 % de 552 324 à 902 838 euros, 40 % jusqu'à 1 805 677 euros, 45 % au-delà.

Les frais d'acte : publicité foncière, CSI, émoluments et débours

Taxe de publicité foncière : selon l'article 791 du CGI, son taux est réduit à 0,60 % pour les mutations entre vifs à titre gratuit. Le BOFiP BOI-ENR-DMTG-20-40 précise qu'elle est perçue sans tenir compte des abattements. Une maison donnée intégralement en franchise de droits supporte donc quand même cette taxe.

Contribution de sécurité immobilière : l'article 879 du CGI la fixe au taux unique de 0,10 % de la valeur, et impots.gouv.fr indique qu'elle n'est jamais inférieure à 15 euros.

Émoluments du notaire : selon l'article A444-67 du code de commerce, l'émolument d'une donation entre vifs est proportionnel à la valeur en pleine propriété des biens donnés par chaque donateur, selon un barème dégressif par tranches fixé par arrêté, majoré de la TVA. Le taux exact dépend de la version du tarif en vigueur à la date de l'acte : l'étude l'applique dans son projet de décompte.

Débours et formalités : état hypothécaire, documents d'urbanisme, cadastre et frais réels engagés pour le dossier, chiffrés au cas par cas.

Donation par les deux parents : l'effet sur la facture

Quand la maison est commune, chaque époux donne sa moitié. Chaque moitié bénéficie de l'abattement de 100 000 euros du parent concerné, ce qui double la franchise par enfant. Quand la maison est un bien propre d'un seul parent, un seul abattement est disponible.

Le rappel fiscal de quinze ans s'apprécie donateur par donateur. Un don d'argent consenti par la mère il y a dix ans réduit son abattement disponible, pas celui du père. L'étude doit donc recueillir, pour chaque parent, la liste des donations antérieures que l'article 784 impose de déclarer.

Exemple fictif chiffré

Cas fictif : un couple marié donne à son fils unique une maison commune évaluée à 300 000 euros, sans donation antérieure. Chaque parent donne 150 000 euros. Après abattement, la part taxable est de 50 000 euros par parent, soit 8 194,35 euros de droits par parent au barème de l'article 777 et 16 388,70 euros au total.

Sur la même maison, la taxe de publicité foncière atteint 1 800 euros (0,60 % de 300 000 euros) et la contribution de sécurité immobilière 300 euros, s'ajoutant aux émoluments et débours.

Variante fictive : si la maison était un bien propre du père seul, la part taxable serait de 200 000 euros et les droits de 38 194,35 euros. La donation simple ne fige pas la valeur pour le partage successoral : ce point relève de la page sur la donation-partage.

Ce qu'un agent IA prépare

Un agent IA conçu sur mesure pour votre office prépare le chiffrage avant le premier rendez-vous. Il identifie la nature commune ou propre du bien à partir du titre, recense les donations antérieures déclarées par chaque parent sur quinze ans, calcule les droits au barème de l'article 777 et assemble un projet de décompte des frais d'acte.

Il rédige aussi une note claire pour le client, qui distingue droits de donation, taxes et émoluments, et liste les pièces à fournir.

Le notaire vérifie chaque montant, apprécie l'évaluation du bien et décide du conseil à donner. Pour mesurer ce qu'un tel agent apporterait à votre étude, le diagnostic gratuit de DIAA se fait en cinq minutes en ligne.

Questions fréquentes

Combien un parent peut-il donner à son enfant sans droits ?

100 000 euros par parent et par enfant, selon l'article 779 du CGI. L'abattement se reconstitue quinze ans après la donation, les donations plus anciennes n'étant pas rappelées (article 784).

Une donation sous l'abattement est-elle gratuite chez le notaire ?

Non. La taxe de publicité foncière de 0,60 % (article 791 du CGI) est due sans tenir compte des abattements, comme la contribution de sécurité immobilière de 0,10 %, les émoluments et les débours.

Qui paie les droits de donation ?

Selon service-public.gouv.fr, le donataire paie les droits de donation. Le partage des frais d'acte entre parents et enfant est précisé dans le projet établi par l'étude.

Faut-il passer par un notaire pour donner une maison ?

Oui. L'article 931 du code civil impose un acte notarié pour toute donation entre vifs, à peine de nullité, et l'acte est ensuite publié au service de la publicité foncière.

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