Donation avec réserve d'usufruit d'un bien immobilier : préparer l'acte et chiffrer la nue-propriété à l'étude

Le mécanisme : donner les murs, garder la jouissance

Le donateur transmet la nue-propriété du bien à ses enfants et se réserve l'usufruit : il continue d'habiter le logement ou d'en percevoir les loyers jusqu'à son décès. Les enfants deviennent propriétaires dès l'acte, mais ne disposent de la pleine propriété qu'à l'extinction de l'usufruit.

L'acte est authentique et publié au service de la publicité foncière. Pour le dossier, l'étude réunit le titre de propriété, une estimation argumentée de la valeur vénale, l'état civil et l'âge exact du donateur, la liste des donations antérieures et les diagnostics utiles.

Le barème de l'article 669 : la nue-propriété selon l'âge de l'usufruitier

Pour les droits d'enregistrement, la nue-propriété vaut une quotité de la pleine propriété fixée par l'article 669 I du CGI, selon l'âge de l'usufruitier au jour de la transmission (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50).

• Moins de 51 ans révolus : usufruit 60 %, nue-propriété 40 %.
• Moins de 61 ans révolus : usufruit 50 %, nue-propriété 50 %.
• Moins de 71 ans révolus : usufruit 40 %, nue-propriété 60 %.
• Moins de 81 ans révolus : usufruit 30 %, nue-propriété 70 %.
• Moins de 91 ans révolus : usufruit 20 %, nue-propriété 80 %.

Exemple reconstitué : le chiffrage pour une donatrice fictive

Cas fictif, présenté à titre d'illustration : Mme L., 67 ans, donne à ses deux enfants la nue-propriété d'un appartement qui lui est propre, estimé 400 000 euros, sans donation antérieure depuis quinze ans. Elle se réserve l'usufruit, avec réversion au profit de son époux.

Le calcul applique l'abattement de 100 000 euros par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans, puis le barème en ligne directe publié par service-public.gouv.fr (5 % jusqu'à 8 072 euros, 10 %, 15 %, puis 20 % de 15 933 à 552 324 euros).

• Nue-propriété à 67 ans (moins de 71 ans révolus) : 60 % de 400 000, soit 240 000 euros.
• Part de chaque enfant : 120 000 euros, moins l'abattement de 100 000, soit 20 000 euros taxables.
• Droits par enfant : 403,60 + 403,70 + 573,45 + 813,60, soit 2 194 euros environ ; 4 388 euros pour les deux.
• Comparaison en pleine propriété : 200 000 euros par enfant, 100 000 taxables, environ 18 194 euros de droits chacun.
• Réduction liée à l'âge : aucune. Selon le BOFiP, l'article 790 ne vise plus que certaines donations en pleine propriété de titres ou biens professionnels (articles 787 B et 787 C) par un donateur de moins de 70 ans, et exclut la nue-propriété.

Au décès du donateur : article 1133 et présomption de l'article 751

L'article 1133 du CGI prévoit que la réunion de l'usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt lorsqu'elle a lieu par le décès de l'usufruitier. Les enfants recouvrent la pleine propriété sans droits de succession sur ce bien, quelle que soit sa valeur à ce moment.

L'article 751 répute pourtant, jusqu'à preuve contraire, faire partie de la succession de l'usufruitier le bien dont la nue-propriété appartient à un héritier présomptif. Selon le BOFiP, la présomption est écartée lorsque la nue-propriété a fait l'objet d'une donation régulière plus de trois mois avant le décès. Une donation plus récente reste défendable, la preuve de sa sincérité incombant au contribuable.

Charges, clauses usuelles et conjoint survivant

Les charges se répartissent selon le code civil : l'usufruitier assume l'entretien (article 605), le nu-propriétaire les grosses réparations, limitées par l'article 606 aux gros murs, voûtes, poutres et couvertures entières, sauf défaut d'entretien depuis l'ouverture de l'usufruit. L'acte peut aménager cette répartition.

La réversion d'usufruit au conjoint relève des droits de succession au décès du donateur (article 796-0 quater, BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50), et le conjoint survivant en est exonéré par l'article 796-0 bis. L'usufruit s'éteint ensuite à son propre décès.

• Droit de retour conventionnel (article 951) : le bien revient au donateur si le donataire, ou le donataire et ses descendants, décèdent avant lui.
• Interdiction d'aliéner et d'hypothéquer : valable si elle est temporaire et justifiée par un intérêt sérieux et légitime (article 900-1), ici la préservation de l'usufruit.
• Frais d'acte : émoluments du tarif réglementé des notaires, taxe de publicité foncière et débours, chiffrés dossier par dossier.

Ce qu'un agent IA prépare pour la donation de nue-propriété

Un agent IA conçu sur mesure pour votre étude prend en charge la préparation, sans se substituer à votre conseil. À partir du titre, de l'estimation et de l'état civil, il calcule l'âge révolu du donateur, applique la quotité de l'article 669 et produit un tableau de chiffrage par donataire, avec la comparaison en pleine propriété.

Il vérifie les donations des quinze dernières années pour l'abattement disponible, signale une réversion au conjoint, un donateur âgé ou fragile au regard de l'article 751, et propose une trame d'acte intégrant les clauses retenues.

Le notaire contrôle chaque calcul, apprécie l'opportunité des clauses et décide. Pour mesurer ce qu'un tel agent apporterait à votre office, le diagnostic gratuit de DIAA se fait en cinq minutes en ligne.

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