Frais de notaire pour un terrain constructible : ce que l'étude chiffre selon le vendeur

La question à poser en premier : qui vend le terrain ?

La page générale sur les frais de notaire détaille les trois postes. Pour un terrain, le même prix ne donne pas les mêmes frais selon que le vendeur est un particulier ou un lotisseur, un aménageur, un marchand de biens assujetti à la TVA.

Le second critère est la qualification du terrain. Selon l'article 257 du CGI, sont des terrains à bâtir ceux sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d'un plan local d'urbanisme, d'un document en tenant lieu, d'une carte communale ou de l'article L111-3 du code de l'urbanisme. Selon le BOFiP, c'est la documentation d'urbanisme opposable au jour de la vente qui compte, pas le projet de l'acquéreur.

Terrain vendu par un particulier : droits de mutation de droit commun

Vendu par un particulier non assujetti, le terrain relève des droits de mutation de droit commun, comme un bien ancien. L'article 1594 D du CGI fixe la taxe départementale, que les conseils départementaux peuvent porter jusqu'à 4,50 %.

La loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 (article 116) autorise les départements à dépasser 4,50 % dans la limite de 5 % pour les actes passés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028, selon le BOFiP BOI-ENR-DMTOI-10-20. Cette hausse ne s'applique pas lorsque le bien constitue pour l'acquéreur une première propriété destinée à sa résidence principale : l'étude vérifie ce point pour un terrain.

• Taxe départementale : 4,50 % ou 5 % selon le département (taux par département publiés sur impots.gouv.fr).
• Taxe communale additionnelle : 1,20 % (articles 1584 et 1595 bis du CGI).
• Frais d'assiette et de recouvrement de l'État : 2,37 % du montant de la taxe départementale.
• Taux global maximal affiché par impots.gouv.fr : 6,32 % du prix.

Terrain vendu par un assujetti : TVA et droit réduit

Quand le vendeur agit en assujetti, la vente d'un terrain à bâtir est soumise à la TVA. L'article 1594 F quinquies du CGI soumet alors la mutation à la taxe de publicité foncière au taux de 0,70 %, auquel impots.gouv.fr ajoute 2,14 % de frais d'assiette, soit environ 0,715 % du prix. La taxe communale n'est pas due.

Deux réserves que l'étude contrôle. Le taux réduit est exclu lorsque le vendeur applique la TVA sur la marge prévue à l'article 268 du CGI : la mutation repasse alors aux droits de droit commun. Le BOFiP BOI-ENR-DMTOI-10-40 subordonne aussi le taux réduit au paiement effectif de la TVA. Le prix TTC intégrant déjà la TVA, la comparaison avec une offre de particulier se fait sur le coût total.

Terrain non constructible : pas de régime réduit

Selon le BOFiP, un terrain en zone agricole, ou en zone à urbaniser dont l'ouverture suppose une modification du PLU, n'est pas un terrain à bâtir. Le taux réduit de l'article 1594 F quinquies, réservé aux terrains à bâtir soumis à la TVA, ne s'applique donc pas : l'étude chiffre les droits de droit commun, quel que soit le vendeur.

Exemple fictif : terrain de 100 000 euros vendu par un particulier

Cas fictif : un acquéreur déjà propriétaire achète à un particulier un terrain à bâtir de 100 000 euros, dans un département à 5 %.

Droits de mutation : 5 000 euros de taxe départementale, 118,50 euros de frais d'assiette (2,37 % de 5 000 euros) et 1 200 euros de taxe communale, soit 6 318,50 euros. Dans un département resté à 4,50 %, le total serait de 5 806,65 euros.

Émoluments de vente : le barème de l'article A444-91 du code de commerce, prorogé jusqu'au 29 février 2028 par l'arrêté du 25 février 2026, donne 251,55 euros (3,870 % jusqu'à 6 500 euros), 167,58 euros (1,596 % jusqu'à 17 000 euros), 457,52 euros (1,064 % jusqu'à 60 000 euros) et 319,60 euros (0,799 % au-delà), soit 1 196,25 euros hors taxe et 1 435,50 euros TTC.

Contribution de sécurité immobilière : 0,10 % du prix selon impots.gouv.fr, soit 100 euros. Total hors débours et émoluments de formalités : 7 854 euros.

Les pièces que l'étude réunit pour un terrain

Le chiffrage tient seulement si la qualification du terrain est établie.

• Certificat d'urbanisme et extrait du document d'urbanisme applicable, pour qualifier le terrain à bâtir.
• Mention du bornage : selon l'article L115-4 du code de l'urbanisme, la promesse et l'acte de vente d'un terrain destiné à la construction d'un logement indiquent si le descriptif résulte d'un bornage ; pour un lot de lotissement, ce descriptif issu du bornage doit figurer dans la promesse ou le contrat, à peine de nullité (article L115-5).
• Statut fiscal du vendeur et régime de TVA retenu (prix total ou marge).
• Taux départemental en vigueur à la date de l'acte et situation de primo-accédant éventuelle.

Ce qu'un agent IA prépare

Un agent IA conçu sur mesure pour votre office prépare le projet de décompte : il identifie le régime selon le vendeur, applique le taux départemental, calcule émoluments et contribution de sécurité immobilière, puis rédige une note client séparant droits, TVA et émoluments.

Le notaire vérifie la qualification du terrain, le régime de TVA et chaque montant, et décide du conseil à donner. Pour mesurer ce qu'un tel agent apporterait à votre étude, le diagnostic gratuit de DIAA se fait en cinq minutes en ligne.

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