Article · 1 octobre 2026

VEFA : échéancier des appels de fonds et garanties à contrôler à l'étude

En bref : la vente en l'état futur d'achèvement transfère à l'acquéreur la propriété du sol et des constructions existantes, les ouvrages à venir lui revenant au fur et à mesure de leur exécution. Le paiement suit un échéancier légal plafonné et le vendeur doit fournir une garantie financière d'achèvement. L'étude contrôle ces protections avant la signature et suit les appels de fonds ensuite.

Cette page s'appuie sur le Code de la construction et de l'habitation et le Code civil, consultés le 1er octobre 2026. Elle décrit le cadre général, sans se substituer à l'analyse de chaque opération.

Ce qu'est la VEFA

La vente en l'état futur d'achèvement est définie par l'article 1601-3 du Code civil et l'article L. 261-3 du Code de la construction et de l'habitation. Le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol et la propriété des constructions existantes ; les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur à mesure de leur exécution, l'acquéreur en payant le prix au rythme de l'avancement.

La vente est généralement précédée d'un contrat préliminaire de réservation, assorti le cas échéant d'un dépôt de garantie plafonné, puis conclue par acte authentique à l'étude.

L'échéancier légal des appels de fonds

Le Code de la construction et de l'habitation plafonne les versements selon l'avancement des travaux. Le promoteur notifie à chaque étape un appel de fonds, que l'acquéreur règle, souvent par déblocage de son financement.

35 pour cent du prix au plus à l'achèvement des fondations.
70 pour cent au plus à la mise hors d'eau.
95 pour cent au plus à l'achèvement de l'immeuble.
Le solde de 5 pour cent à la livraison, consignable en cas de réserves.

La garantie financière d'achèvement

L'article L. 261-10-1 du Code de la construction et de l'habitation impose au vendeur, dans le secteur protégé, une garantie financière extrinsèque : garantie d'achèvement ou, à défaut, garantie de remboursement. La garantie d'achèvement permet de mener l'opération à terme si le vendeur n'a plus les fonds nécessaires.

Cette exigence, issue de l'ordonnance du 3 octobre 2013, s'applique aux opérations dont le permis a été déposé à compter du 1er janvier 2015. L'étude vérifie la présence et l'objet de cette garantie avant la signature.

Les contrôles et les suivis de l'étude

L'étude s'assure de la rétractation de dix jours ouverte à l'acquéreur non professionnel, de la conformité de l'échéancier à l'avancement, de l'existence de la garantie financière et des mentions obligatoires de l'acte. Après la signature, elle suit la publicité foncière et peut être sollicitée aux étapes clés jusqu'à la livraison.

Un agent IA prépare ce suivi : il reconstitue la chronologie de l'opération, rapproche les appels de fonds de l'avancement déclaré et signale les pièces manquantes, le notaire gardant la décision sur chaque point juridique.

Questions fréquentes

Quel est l'échéancier des paiements en VEFA ?

Au plus 35 pour cent à l'achèvement des fondations, 70 pour cent à la mise hors d'eau, 95 pour cent à l'achèvement, et le solde de 5 pour cent à la livraison.

La garantie financière d'achèvement est-elle obligatoire ?

Oui, dans le secteur protégé, au titre de l'article L. 261-10-1 du Code de la construction et de l'habitation, pour les permis déposés depuis le 1er janvier 2015.

L'acquéreur dispose-t-il d'un délai de rétractation ?

Oui, un acquéreur non professionnel bénéficie d'un délai de rétractation de dix jours après la notification du contrat.

L'acquéreur devient-il propriétaire tout de suite ?

Il acquiert immédiatement le sol et les constructions existantes ; les ouvrages à venir lui reviennent au fur et à mesure de leur exécution.

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