Pacte de préférence : article 1123, sanctions et action interrogatoire avant la vente

Ce que dit l'article 1123

Le premier alinéa définit le pacte de préférence comme le contrat par lequel une partie s'engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter. Le texte s'applique aux pactes conclus depuis le 1er octobre 2016.

Le promettant reste libre de ne jamais vendre. Le pacte ne fixe pas nécessairement de prix : il crée une priorité, pas une option. C'est la différence de fond avec la promesse unilatérale de vente, où le promettant a déjà consenti à la vente et où seul manque le consentement du bénéficiaire, traitée dans notre page dédiée.

Violation du pacte : réparation, nullité ou substitution

Lorsqu'un contrat est conclu avec un tiers en violation du pacte, l'article 1123, alinéa 2, accorde au bénéficiaire la réparation du préjudice subi.

Si le tiers connaissait l'existence du pacte et l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir, le bénéficiaire peut en outre agir en nullité ou demander au juge de le substituer au tiers dans le contrat conclu. Le texte reprend la solution de la chambre mixte du 26 mai 2006 (n° 03-19.376), qui exigeait déjà cette double connaissance. La preuve en incombe au bénéficiaire, ce qui reste en pratique la principale difficulté.

L'action interrogatoire du tiers acquéreur

Les alinéas 3 et 4 donnent au tiers un moyen de sécuriser son acquisition. Il peut demander par écrit au bénéficiaire de confirmer, dans un délai qu'il fixe et qui doit être raisonnable, l'existence d'un pacte et s'il entend s'en prévaloir.

• L'écrit doit mentionner qu'à défaut de réponse dans ce délai, le bénéficiaire ne pourra plus solliciter sa substitution au contrat conclu avec le tiers ni la nullité du contrat.
• Le silence du bénéficiaire ferme ces deux actions, mais pas l'action en dommages et intérêts contre le promettant.
• Le texte ne chiffre pas le délai : sa durée s'apprécie selon les circonstances, d'où l'intérêt de la motiver dans la lettre.

Durée : aucun terme légal imposé

L'article 1123 ne fixe aucune durée. La première chambre civile de la Cour de cassation a jugé le 25 septembre 2024 (n° 23-14.777, publié au Bulletin) qu'un pacte de préférence consenti sur un immeuble sans terme n'est pas nul : chaque partie peut y mettre fin à tout moment, en respectant le préavis contractuel ou, à défaut, un délai raisonnable.

La solution rejoint les articles 1210 et 1211 du code civil sur les engagements perpétuels et à durée indéterminée. Un pacte assorti d'un terme, lui, ne peut pas être résilié avant l'échéance. À la rédaction, un terme précis, les modalités de notification de l'offre et le délai de réponse du bénéficiaire évitent ces contentieux.

Forme, publicité foncière et pactes entre associés

Aucune forme authentique n'est exigée : le pacte peut être conclu sous seing privé ou figurer comme clause d'un autre acte, une donation, un bail ou un acte de vente. Pour un immeuble, la troisième chambre civile a jugé le 16 mars 1994 que le pacte ne relève que de la publicité facultative de l'article 37 du décret du 4 janvier 1955, à titre d'information des usagers. Sa publication ne le rend pas opposable de plein droit, mais elle facilite la preuve de la connaissance du tiers.

Le pacte de préférence se rencontre aussi dans les statuts ou un pacte d'associés, sur la cession de parts ou d'actions. Le régime de l'article 1123 s'applique alors, combiné avec les clauses statutaires d'agrément ou de préemption.

Ce que l'étude contrôle au moment d'une vente

Côté vendeur, l'office relit le titre de propriété et les actes antérieurs à la recherche d'une clause de préférence, et interroge le client sur tout engagement non publié. Côté fichier immobilier, l'état hypothécaire et la copie des actes publiés révèlent un pacte qui aurait été publié.

• Pacte identifié et encore en vigueur : purge par une offre conforme aux stipulations, puis renonciation écrite du bénéficiaire ou expiration de son délai de réponse.
• Doute sur l'existence ou la portée d'un pacte : action interrogatoire adressée au bénéficiaire avant la signature.
• Pacte sans terme : vérification d'une éventuelle résiliation et de son préavis.
• Pacte statutaire : contrôle articulé avec la procédure d'agrément.

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Un agent IA conçu sur mesure pour votre office repère dans le titre, les actes antérieurs et les statuts les clauses de préférence, avec leur bénéficiaire, leur terme et leurs modalités de notification. Il prépare un projet de notification de l'offre ou de lettre interrogatoire reprenant les mentions de l'article 1123, et suit le délai de réponse fixé.

Le notaire vérifie la portée de chaque clause, fixe le délai raisonnable et décide de la purge ou de la signature. Pour mesurer ce qu'un tel agent apporterait à votre office, le diagnostic gratuit de DIAA se fait en cinq minutes en ligne.

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