Promesse unilatérale de vente : option, indemnité et levée

Ce que définit la promesse unilatérale de vente

La promesse unilatérale de vente est définie à l'article 1124 du Code civil. Le promettant consent à vendre un bien à des conditions déterminées, dont le prix, et laisse au bénéficiaire la liberté d'acheter ou non pendant un délai d'option. Seul le promettant est engagé à vendre ; le bénéficiaire reste libre de lever l'option ou d'y renoncer.

La vente se forme au jour où le bénéficiaire lève l'option, dans le délai et les formes prévus. Avant cette levée, le contrat définitif n'existe pas encore, mais le promettant ne peut plus se dédire valablement, comme le précise désormais le texte.

La différence avec le compromis

Le compromis de vente, ou promesse synallagmatique, engage les deux parties : le vendeur à vendre et l'acquéreur à acheter. En vertu de l'article 1589 du Code civil, cette promesse vaut vente dès l'accord sur la chose et le prix. La promesse unilatérale, elle, n'engage que le promettant et laisse l'option au bénéficiaire.

Ce choix n'est pas neutre. La promesse unilatérale offre une souplesse au bénéficiaire, qui conserve la faculté de ne pas acheter en perdant en principe son indemnité d'immobilisation, tandis que le compromis fixe plus fermement l'engagement réciproque. L'étude éclaire les parties sur la portée de chaque formule.

L'indemnité d'immobilisation

En contrepartie de l'immobilisation du bien pendant le délai d'option, le bénéficiaire verse souvent une indemnité d'immobilisation, fréquemment de l'ordre de 10 pour cent du prix. Si le bénéficiaire lève l'option, cette somme s'impute sur le prix de vente. S'il renonce, elle reste en principe acquise au promettant en compensation de l'indisponibilité du bien.

Le montant et le sort de cette indemnité se négocient et se rédigent avec soin, car une indemnité manifestement excessive peut être discutée. La distinction avec les sommes séquestrées au titre de la garantie se précise dans l'acte pour éviter toute confusion au dénouement.

L'enregistrement et les délais

Lorsqu'elle est établie sous seing privé, la promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble doit être enregistrée dans les dix jours de son acceptation par le bénéficiaire, sous peine de nullité, en application de l'article 1589-2 du Code civil. Reçue en la forme authentique par le notaire, elle échappe à cette contrainte propre aux actes sous seing privé.

Depuis la réforme du droit des contrats de 2016, la rétractation du promettant pendant le délai d'option ne fait plus obstacle à la formation de la vente si le bénéficiaire lève l'option. Ce renforcement de la promesse se combine avec les délais de réflexion et de rétractation propres à la vente immobilière, que l'étude suit de près.

• Acte sous seing privé à enregistrer dans les dix jours, à peine de nullité
• Forme authentique dispensée de cet enregistrement
• Rétractation du promettant sans effet sur la levée d'option depuis 2016

Le rôle d'un agent IA à l'étude

Un agent IA sur mesure suit le délai d'option, le délai d'enregistrement de dix jours pour les actes sous seing privé et les délais de rétractation attachés à la vente, puis alerte à l'approche de chaque échéance. Il vérifie que l'acte précise le sort de l'indemnité d'immobilisation selon que l'option est levée ou non.

L'agent prépare les contrôles et l'échéancier, il ne reçoit pas l'acte ni ne conseille le choix entre promesse et compromis à la place du notaire. Le diagnostic gratuit de DIAA, en cinq minutes en ligne, aide à mesurer le temps récupérable sur le suivi des avant-contrats de l'étude.

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