Vente d'un bien indivis à la majorité des deux tiers : la procédure de l'article 815-5-1 pas à pas pour l'office notarial

Le principe : l'unanimité pour vendre un bien indivis

L'article 815-3 du Code civil permet aux indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis d'accomplir, à cette majorité, les actes d'administration, de donner un mandat général d'administration, de vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision, et de conclure ou renouveler certains baux. Ils doivent informer les autres indivisaires, faute de quoi les décisions leur sont inopposables.

Le même article réserve le reste au consentement de tous : tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale des biens indivis et tout acte de disposition autre que la vente de meubles pour payer les dettes et charges. La vente d'un immeuble indivis relève donc, par principe, de l'unanimité. Lorsqu'un indivisaire refuse ou ne répond pas, la vente amiable est bloquée et le client se tourne vers l'office avec une question simple : comment vendre un bien indivis sans accord de tous ?

L'article 815-5-1 : vendre à la majorité des deux tiers avec autorisation du tribunal

L'article 815-5-1 du Code civil, en vigueur dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2019-964 du 18 septembre 2019 (version applicable depuis le 1er janvier 2020), permet au tribunal judiciaire d'autoriser l'aliénation d'un bien indivis à la demande de l'un ou des indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis. La majorité se calcule en droits, pas en nombre de personnes : un indivisaire seul peut la détenir.

La procédure se déroule en étapes successives, chacune passant par l'office notarial :

• Expression de l'intention d'aliéner devant un notaire par le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits.
• Signification de cette intention par le notaire aux autres indivisaires dans le délai d'un mois suivant son recueil.
• En cas d'opposition d'un ou plusieurs indivisaires, ou de silence dans le délai de trois mois à compter de la signification, procès-verbal dressé par le notaire.
• Saisine du tribunal judiciaire, qui peut autoriser l'aliénation si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.
• Vente par licitation, les sommes qui en sont retirées ne pouvant faire l'objet d'un remploi sauf pour payer les dettes et charges de l'indivision.

Les exclusions et les points de vigilance

L'article 815-5-1 écarte expressément deux situations. D'abord, le démembrement de propriété : la procédure ne joue pas lorsque le bien est démembré entre usufruit et nue-propriété. Ensuite, l'hypothèse où l'un des indivisaires se trouve dans l'un des cas prévus à l'article 836 du Code civil, c'est-à-dire présumé absent ou, par suite d'éloignement, hors d'état de manifester sa volonté, ainsi que les cas de protection visés par ce même article.

Le texte précise aussi que l'aliénation effectuée dans ces conditions est opposable à l'indivisaire dont le consentement a fait défaut, sauf si l'intention d'aliéner du ou des indivisaires majoritaires ne lui a pas été signifiée selon les modalités prévues. La régularité de la signification, la computation des délais d'un et de trois mois et la vérification de la quotité des droits deviennent alors les points de contrôle centraux du dossier.

Enfin, l'autorisation n'est pas automatique : le tribunal apprécie l'atteinte portée aux droits des indivisaires minoritaires. La vente intervient par licitation, ce qui exclut une vente de gré à gré à l'acquéreur choisi par la majorité.

Ce que fait l'office notarial à chaque étape

L'office intervient en amont et pendant la phase extrajudiciaire. Il établit l'origine de propriété et la répartition des droits indivis (attestation de propriété, acte de partage partiel, donation ou acquisition en indivision), pour démontrer que le seuil des deux tiers est atteint. Il recueille l'intention d'aliéner, organise la signification par commissaire de justice dans le mois, suit le délai de trois mois, puis dresse le procès-verbal constatant l'opposition ou le silence.

Ce procès-verbal sert de pièce maîtresse à la saisine du tribunal judiciaire. L'office reste aussi l'interlocuteur pour vérifier l'absence de démembrement, identifier un indivisaire relevant de l'article 836, et préparer la suite : organisation de la licitation et répartition du prix entre indivisaires.

Ce qu'un agent IA prépare

Un agent IA sur mesure, branché sur les outils de l'office, prépare le travail répétitif : il extrait des titres la répartition des droits et calcule si le seuil des deux tiers est atteint, repère un éventuel démembrement, produit le projet d'acte recueillant l'intention d'aliéner, calcule les échéances (un mois pour signifier, trois mois pour répondre) et les inscrit à l'agenda du dossier avec alertes. Il prépare aussi le projet de procès-verbal et un bordereau de pièces pour la saisine du tribunal judiciaire.

Le notaire ou le clerc vérifie chaque élément, valide les actes et décide de la conduite du dossier : l'agent prépare, le professionnel contrôle et signe. Pour mesurer ce qu'un tel agent apporterait à votre office, DIAA propose un diagnostic gratuit en cinq minutes en ligne.

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