Vente d'un terrain agricole : purger le droit de préemption de la SAFER sans bloquer la signature

Pourquoi le client découvre la SAFER chez le notaire

Le vendeur d'une parcelle agricole a souvent trouvé seul son acquéreur et pense signer dans le mois. L'étude doit lui expliquer qu'un délai légal s'intercale avant l'acte et que l'acquéreur choisi peut être évincé.

Cette page traite la préemption de la SAFER en zone agricole. La déclaration d'intention d'aliéner en préemption urbaine et la préemption du locataire d'habitation ont chacune leur page sur ce site.

Les biens concernés selon l'article L143-1

Selon l'article L143-1 du code rural et de la pêche maritime, la SAFER dispose d'un droit de préemption en cas d'aliénation à titre onéreux de biens immobiliers à usage agricole, de biens mobiliers qui leur sont attachés et de terrains nus à vocation agricole.

• Terrains situés en zone agricole ou naturelle et forestière d'un document d'urbanisme, ou en zone agricole protégée.
• À défaut de document d'urbanisme, terrains situés hors des parties urbanisées de la commune, bois et forêts exclus.
• Bâtiments d'habitation faisant partie d'une exploitation agricole, et bâtiments ayant eu un usage agricole dans les dix ans précédant la vente, en vue de leur rendre cet usage.
• Usufruit ou nue-propriété dans les cas limités prévus par le texte, et totalité des parts d'une société agricole lorsqu'il s'agit d'installer un agriculteur.

Notification par le notaire et délai de deux mois

L'article L141-1-1 impose au notaire d'informer la SAFER des cessions portant sur les biens de son ressort, par voie électronique. Quand une vente porte à la fois sur des biens préemptables et sur des biens non contigus qui ne le sont pas, les notifications sont séparées, chacune avec son prix et ses conditions.

L'article L143-8 soumet l'exercice de la préemption aux articles L412-8 à L412-11. Selon l'article L412-8, la notification indique le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente, ainsi que l'identité de l'acquéreur pressenti. Elle vaut offre de vente, et le bénéficiaire dispose de deux mois à compter de sa réception pour répondre.

Selon l'article L143-8, la SAFER peut demander à visiter le bien. Dès réception de cette demande par le notaire, le délai est suspendu ; il reprend au refus du propriétaire ou après la visite, avec au moins un mois restant. À l'expiration du délai, le silence de la SAFER vaut renonciation.

Les exemptions de l'article L143-4

L'article L143-4 énumère les opérations qui échappent à la préemption, notamment :

• Cessions à des parents ou alliés jusqu'au quatrième degré inclus, et cessions à des cohéritiers ou au conjoint survivant.
• Échanges réalisés en application de l'article L124-1.
• Acquisitions par des salariés agricoles, aides familiaux ou associés d'exploitation remplissant les conditions d'expérience fixées par décret, sous un plafond de surface.
• Terrains destinés à la construction ou à l'extraction de substances minérales, et jardins familiaux en zone urbaine sous conditions.
• Parcelles classées en nature de bois au cadastre, sauf exceptions, et acquisition de la nue-propriété par l'usufruitier ou de l'usufruit par le nu-propriétaire.

Révision de prix, priorité du fermier et sanctions

Révision de prix : selon l'article L143-10, si la SAFER juge le prix exagéré au regard des prix pratiqués dans la région, elle adresse au notaire une offre d'achat à ses propres conditions. Le vendeur peut accepter, retirer le bien de la vente ou demander au tribunal judiciaire de fixer le prix. Sans réponse dans les six mois de la notification de l'offre, il est réputé l'avoir acceptée.

Fermier en place : selon l'article L143-6, la SAFER ne peut pas préempter contre le preneur, son conjoint, son partenaire de PACS ou un descendant subrogé, si le preneur exploite le bien depuis plus de trois ans et dispose du droit de préemption de l'article L412-5. Sur un terrain loué, l'étude purge donc d'abord le droit du fermier.

Défaut de notification : selon l'article L141-1-1, II, la SAFER dispose de six mois à compter de la publication de l'acte, ou à défaut de la date où elle en a connaissance, pour demander l'annulation au tribunal judiciaire, et pour une vente, être déclarée acquéreur à la place du tiers. Le vendeur ou l'acquéreur qui conteste une décision de préemption doit agir dans les six mois de sa publicité (article L143-13).

Check-list des pièces et du calendrier de l'étude

Avant le compromis, l'étude rassemble :

• Titre de propriété, relevé cadastral avec nature de culture, document d'urbanisme applicable.
• Existence d'un bail rural, date d'entrée du preneur et identité de l'exploitant réel.
• Lien de parenté entre vendeur et acquéreur, pour vérifier une exemption de l'article L143-4.
• Ventilation du prix entre parcelles préemptables et non préemptables, bâtiments et droits à paiement.
• Condition suspensive de non-préemption au compromis, avec une date de réitération compatible avec le délai de deux mois et son éventuelle suspension.
• Archivage de l'accusé de réception de la notification et de la réponse de la SAFER.

Ce qu'un agent IA prépare

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Le notaire vérifie la qualification des biens, apprécie l'exemption invoquée et décide de la stratégie face à une offre en révision de prix. Pour mesurer ce qu'un tel agent apporterait à votre étude, le diagnostic gratuit de DIAA se fait en cinq minutes en ligne.

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