Licitation : définition, licitation amiable ou judiciaire, effet déclaratif et droit de partage de l'article 750 II

Définition : ce que dit l'article 1686 du code civil

L'article 1686 du code civil vise deux situations : une chose commune à plusieurs qui ne peut être partagée commodément et sans perte, ou, dans un partage amiable, des biens qu'aucun des copartageants ne peut ou ne veut prendre. La vente se fait alors aux enchères et le prix est partagé entre les copropriétaires. L'article 1687 permet à chaque indivisaire d'exiger que des étrangers soient appelés ; ils le sont nécessairement lorsqu'un indivisaire est mineur.

En pratique, le mot désigne aussi la cession amiable d'un bien indivis à l'un des indivisaires.

Licitation amiable : au profit d'un coindivisaire ou d'un tiers

La licitation amiable d'un immeuble au profit d'un coindivisaire est reçue par acte notarié, en vue de sa publication au service de la publicité foncière. Lorsqu'elle attribue le bien à un seul indivisaire, elle fait cesser l'indivision sur ce bien. L'article 883, alinéa 2, étend l'effet déclaratif du partage aux biens advenus par tout acte ayant pour effet de faire cesser l'indivision, en tout ou partie : l'attributaire est censé avoir toujours été seul propriétaire.

Au profit d'un tiers, la licitation est une vente ordinaire, sans effet déclaratif. Sans unanimité, la vente relève de l'article 815-5-1 (deux tiers des droits indivis, voir notre page dédiée) ou d'une licitation judiciaire.

Licitation judiciaire : articles 1377 et 1378 du code de procédure civile

Dans le partage judiciaire, l'article 1377 du code de procédure civile permet au tribunal d'ordonner, dans les conditions qu'il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués. Pour les immeubles, la vente suit les règles des articles 1271 à 1281 du même code : le cahier des conditions de vente et la mise à prix sont arrêtés pour chaque bien, et les enchères peuvent se tenir devant un notaire commis.

Selon l'article 1378, si tous les indivisaires sont capables et présents ou représentés, ils peuvent décider à l'unanimité que l'adjudication se déroulera entre eux ; à défaut, les tiers sont toujours admis. Le publié au Journal officiel du 20 octobre, réécrit la sous-section du partage judiciaire : à compter du 1er janvier 2027, pour les instances introduites à partir de cette date, l'article 1377 vise le tribunal ou le juge commis. Le déroulé du partage judiciaire figure dans notre page dédiée.

Licitation ou partage avec soulte : la différence

Le partage avec soulte répartit plusieurs biens en lots, l'attributaire du lot le plus fort versant une soulte aux autres. La licitation porte sur un bien déterminé, cédé contre un prix. Les deux font cesser l'indivision avec effet déclaratif, mais leur fiscalité peut différer. La soulte est détaillée dans notre page sur l'acte de partage.

Fiscalité : 2,50 % de l'article 750 II ou droits de mutation

L'article 750 II du CGI soumet à un droit de 2,50 % les licitations de biens dépendant d'une succession ou d'une communauté conjugale, au profit de membres originaires de l'indivision, de leur conjoint, de leurs ascendants ou descendants ou de leurs ayants droit à titre universel. Le même régime vise les biens indivis issus d'une donation partage et ceux acquis par des époux ou des partenaires de PACS, avant ou pendant le mariage ou le pacte. Lorsque la licitation fait cesser l'indivision, l'impôt est liquidé sur la valeur des biens, sans soustraction de la part de l'acquéreur. Hors de ces cas, l'article 750 I applique aux parts acquises les taux des ventes d'immeubles.

Le taux réduit de 1,10 % applicable depuis le 1er janvier 2022 figure à l'article 746, pour les partages consécutifs à une séparation de corps, un divorce ou la rupture d'un PACS ; le texte de l'article 750 II ne le prévoit pas. Une question écrite posée au Sénat en 2022 sur ce point est devenue caduque sans réponse publiée.

Exemples fictifs. Deux frères héritiers rachètent l'un à l'autre une maison de 300 000 euros : 2,50 % de 300 000 euros, soit 7 500 euros. Deux ex-époux sans dette sur un bien de 400 000 euros acquis pendant le mariage : en licitation, 2,50 %, soit 10 000 euros ; en partage après divorce, 1,10 %, soit 4 400 euros. Deux amis qui avaient acheté ensemble, à parts égales, un bien de 300 000 euros : droits de mutation à titre onéreux sur la part acquise de 150 000 euros.

• Plus-value : l'article 150 U, IV du CGI écarte l'imposition des partages entre membres originaires d'une indivision successorale, conjugale, issue d'une donation partage ou entre partenaires de PACS ; la licitation au profit d'un tiers reste une cession imposable pour chaque indivisaire à proportion de ses droits.
• Frais : émoluments du notaire, contribution de sécurité immobilière et frais de publicité foncière s'ajoutent au droit d'enregistrement.

Ce qu'un agent IA prépare pour l'office notarial

Un agent IA sur mesure, déployé dans votre office, reconstitue l'origine de l'indivision à partir des titres (succession, communauté, donation partage, acquisition en PACS ou entre tiers), en déduit le régime fiscal applicable, chiffre en parallèle licitation et partage avec soulte, et prérédige la clause d'effet déclaratif et le décompte du prix.

Le notaire vérifie et arbitre la qualification. Le diagnostic gratuit de DIAA se fait en cinq minutes en ligne pour identifier les dossiers de votre office qui se prêtent à cette préparation.

Questions fréquentes

À lire ensuite